Wiele się dzieje ostatnio na rynku mieszkaniowym. Ma to związek oczywiście z rosnącymi stopami procentowymi, które to zwiększają bezpośrednio koszt obsługi kredytu. Ponieważ koszt obsługi kredytu rośnie, to maleje zdolność kredytowa potencjalnych nabywców nieruchomości. Maleje zatem i potencjalny popyt na mieszkania. To bezpośrednio może się przełożyć na zyski giełdowego dewelopera, ale o tym dopiero za chwilę.
Jak oblicza się WIBOR 6M?
Nie wiem, czy inwestorzy wiedzą, w jaki sposób obliczany jest WIBOR 6M, czyli wskaźnik, na podstawie którego obliczane są raty kredytów. Otóż bierze się koszt pieniądza, za jaki banki pożyczają sobie pieniądze. Pożyczają, to dobre słowo, ponieważ banki mają ich tyle, że nie potrzebują ich pożyczać pomiędzy sobą. Tak czytałem. W ostatnim czasie nie brało się zatem faktycznego kosztu, po jakim banki pożyczają sobie pieniądze, ale brało się wartość, za którą banki byłyby skłonne sobie pożyczać sobie pieniądze (banki arbitralnie podawały taką wartość). Czujecie tę farsę? Tworzy się wskaźnik, który jest totalnie odrealniony, w przeciwieństwie do realnego oprocentowania kredytów, które spłacają inwestorzy.
Stawka Polonia zamiast WIBOR
Nie dziwi zatem fakt oburzenia kredytobiorców i silna presja społeczna, aby coś z tym zrobić. Są już plany, aby zlikwidować WIBOR i zastąpić stawką Polonia. Czym jest, polecam przeczytać bezpośrednio na stronie NBP. Faktem jest, że stawka Polonia jest ściśle powiązana ze stopami procentowymi, dlatego nie byłoby tutaj dysproporcji pomiędzy tym, czego żądają banki, a tym, ile faktycznie powinni płacić kredytobiorcy. Rynek kredytów zostałby bardziej ucywilizowany (wspomnę tylko, że WIBOR jest obecnie do 2% wyższy od stawki Polonia).
Analiza DOM w kontekście zysków i wolumenu
Wróćmy do DOM Dev i jego analizy. Za rok 2020 spółka zarobiła 300 mln zł netto. Za rok 2021 rok było to 325 mln zł. Przy liczbie wyemitowanych akcji 25,5 mln, dało to odpowiednio 11,76 zł zysku na akcję oraz 12,74 zł na akcję. Powiedzmy, że zysk spółki spadnie o 40% i wyniesie 195 mln zł. To 7,64 zł na akcję. Czy to dużo, czy mało, każdy powinien sobie odpowiedzieć sam. Przy obecnej cenie 85,70 zł, to wciąż prawie 9% zysku na akcję. Spadek o 40% zysku rok do roku wydaje się prawie niemożliwy (spółki raportują spadek sprzedaży, ale nie kryzys sprzedaży). Zobaczymy.
Z punktu widzenia samej ceny nie dzieje się nic, czego byśmy nie oczekiwali. Dnia 1 czerwca roku ubiegłego popełniłem analizę dla Strefy Premium, w której oczekiwaliśmy spadku na fali E w kierunku poziomu 100 zł.
Ponieważ spodziewaliśmy się wystąpienia fali E, która na dzisiaj stała się już faktem (nie prognozą), wypada zobaczyć, co dzieje się na wykresie pod względem wolumenów:
Dobrą informacją jest to, że w czasie spadku widać tendencję coraz mniejszych wolumenów (proponuję powiększyć wykres poprzez kliknięcie w niego, powinien otworzyć się w nowej karcie). Złą informacją jest to, że brakuje kulminacyjnego momentu, tj. podwyższonych wolumenów po wolumenach malejących. Byłby to dobry prognostyk kończących się spadków.
Same malejące wolumeny są dobrą informacją dlatego, bo informują nas, że wraz z coraz niższymi cenami jest coraz mniej sprzedających. W takim przypadku niewielka przewaga kupujących (skok wolumenu) nad sprzedającymi może odwrócić tendencję spadkową na walorze. Byłby to też dobry moment na doważenie pozycji, jeżeli posiada się taki plan.
