Kryzys na rynku nieruchomości

29.05.2024, Kategorie: Nowości, Autor: Paweł Pagacz
Kryzys na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce w ostatnich latach przeżywał dynamiczny rozwój, jednak prognozy na najbliższą przyszłość wskazują na nadchodzący kryzys. Sytuacja na rynku mieszkaniowym komplikuje się z kilku powodów, w tym wzrostu stóp procentowych, rosnącej inflacji oraz problemów z dostępnością kredytów hipotecznych, w tym kredytu 0%. Ten prawdopodobnie nie wejdzie.

Rynek nieruchomości w Polsce u progu kryzysu

Jednym z głównych czynników, które mogą wywołać kryzys na rynku nieruchomości, był wzrost stóp procentowych. Rada Polityki Pieniężnej już kilkakrotnie podnosiła stopy procentowe w odpowiedzi na rosnącą inflację. Wyższe stopy procentowe przekładają się na wyższe koszty kredytów hipotecznych, co z kolei ogranicza zdolność kredytową wielu potencjalnych nabywców. Trudniejszy dostęp do finansowania oznacza mniejszy popyt na nieruchomości, co może prowadzić do spadku cen mieszkań w przyszłości.

Inflacja, koszty życia, koszty materiałów

Wysoka inflacja to kolejny kluczowy problem, który obciąża rynek nieruchomości. Wzrost cen towarów i usług powoduje, że koszty życia Polaków rosną, co ogranicza ich możliwości finansowe. Nie wiem, jak nasi Czytelnicy, ale osobiście mocno dostrzegam tę tendencję. W sytuacji, gdy większa część dochodów przeznaczana jest na codzienne wydatki, mniej osób decyduje się na inwestycję w nieruchomości. Dodatkowo, inflacja wpływa na koszty materiałów budowlanych, co podnosi koszty realizacji nowych projektów deweloperskich i może prowadzić do opóźnień w ich realizacji.

Ceny materiałów budowlanych w Polsce odnotowały spadki w ostatnich miesiącach, jednak tendencja ta może się zmienić wraz z rozpoczęciem nowego sezonu budowlanego w połowie 2024 roku. Na początku roku, spadki były wynikiem zimowego osłabienia rynku, ale przewiduje się, że wraz z nadejściem cieplejszych miesięcy, ceny mogą znów wzrosnąć (MuratorPlus)(Dziennik Bałtycki).

W lutym 2024 roku ceny materiałów budowlanych spadły średnio o 3% w porównaniu do lutego 2023 roku, a ceny niektórych grup produktów, takich jak izolacje termiczne i płyty OSB, spadły jeszcze bardziej (Infor Nieruchomości). W kwietniu 2024 roku odnotowano już pierwsze wzrosty cen w niektórych segmentach, takich jak farby i lakiery czy cement, co sugeruje możliwy koniec trendu spadkowego ​(Rynek Pierwotny).

Problemy z dostępnością kredytów hipotecznych

Banki w Polsce zaczynają wprowadzać bardziej restrykcyjne kryteria udzielania kredytów hipotecznych. Wysokie stopy procentowe oraz niepewność gospodarcza sprawiają, że instytucje finansowe stają się bardziej ostrożne w udzielaniu kredytów. To z kolei ogranicza liczbę osób, które mogą pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania.

Spadki cen nieruchomości

W wyniku powyższych problemów, analitycy prognozują, że rynek nieruchomości w Polsce może doświadczyć spadków cen. Już teraz widać oznaki spowolnienia, a w niektórych regionach ceny mieszkań zaczynają się stabilizować lub nawet spadać. W dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, obserwuje się pierwsze symptomy tej tendencji (Rynek Pierwotny).

Co ciekawe, w tym czasie liczba lokali, która trafiła do sprzedaży wzrosła. Na koniec miesiąca krakowscy deweloperzy posiadali w swojej ofercie dokładnie 5 139 ofert nowych mieszkań, czyli o 292 szt. więcej niż w lutym 2024.Rynek pierwotny

Reakcje rynku i przyszłość

Programy wspierające nabywców, takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%”, pomogły w utrzymaniu popytu na mieszkania. Pomogły również we wzroście cen, bowiem wraz z wprowadzeniem programu, deweloperzy natychmiast podnieśli ceny. Równocześnie, deweloperzy muszą szukać sposobów na obniżenie kosztów budowy i przyspieszenie realizacji projektów, aby zwiększyć podaż mieszkań na rynku.

Pewnie wiecie, że w Polsce istnieje już duży bunt społeczny odnośnie kredytu 0%, który ma być wprowadzony. Polacy nauczeni faktem wzrostu cen przy bezpiecznym kredycie 2%, nie chcą kredytu 0%. Oszczędności będą jedynie pozorne, bo deweloperzy kolejny raz podniosą ceny. Taką tendencję na szczęście dostrzegł Donald Tusk:

Idea kredytu 0% przyniesie bardzo szybko efekt niepożądany, czyli wzrost cen mieszkań. Im więcej państwo stara się zainwestować pieniędzy, np. w tanie kredyty mieszkaniowe, tym częściej deweloperzy korzystają i ceny rosną. Donald Tusk, 11 lutego 2024

W raporcie (przyznam, dość optymistycznym) banku Pekao dotyczącym rynku nieruchomości w Polsce, znajdziemy ciekawą grafikę:

Wzrost cen nieruchomości
Wzrost cen nieruchomości

Kierunkowy ruch cenowy cen nieruchomości w Polsce i Unii Europejskiej względnie się pokrywał. Rozjazd nastąpił po wprowadzeniu Bezpiecznego Kredytu 2%, który sztucznie napompował ceny. Osobiście mam świadomość tego, że anomalie (BK2%), kiedy wygasną, przestają oddziaływać na ceny. Czy zatem może czekać nas gwałtowny spadek cen, podobnie, jak ma to miejsce w Niemczech czy Wielkiej Brytanii?

Krach na rynku nieruchomości w Niemczech

Niemiecki rynek nieruchomości przeżywa jeden z najpoważniejszych kryzysów w swojej historii, często porównywany do bańki cenowej z ostatnich 50 lat. Do 2022 roku niskie stopy procentowe oraz ogromne zainteresowanie nieruchomościami prowadziły do gwałtownego wzrostu cen. Jednak po pandemii COVID-19, w połączeniu z rosnącą inflacją i podwyższonymi stopami procentowymi, sytuacja zmieniła się diametralnie.

Według raportu Allianz Trade, ceny nieruchomości spadły realnie o 10-15%, a niektóre źródła wskazują na obniżki sięgające nawet 36% od pierwszego kwartału 2022 roku. Spadek popytu, rosnące koszty pracy, energii i materiałów budowlanych przyczyniły się do tego zjawiska.

W trzecim kwartale 2023 roku mediana ceny metra kwadratowego mieszkań wyniosła 4700 euro, co oznacza spadek o 10,2% w jednym kwartale – największy od 2000 roku. Na przykład, wartość nieruchomości w Berlinie przynoszącej rocznie 10 milionów euro z czynszu spadła z 416 milionów euro na początku 2022 roku do 227 milionów euro pod koniec 2023 roku.

Wiele firm budowlanych ogłosiło bankructwo, co dodatkowo pogarsza sytuację. Szacuje się, że ceny nieruchomości mogą jeszcze bardziej spadać, nawet o 20-30% w porównaniu z rokiem 2022. Według ekspertów, największy krach od 50 lat prawdopodobnie jeszcze się nie zakończył.

Szacuje się, że nieruchomości niemieckie będą dalej tanieć, a ceny realnie mogą spaść o 20, 25, a nawet 30% w porównaniu z rokiem 2022. Tak przyszłość niemieckiego rynku nieruchomości widzi między innymi Martin ThielPrezes firmy TAG Immobilen, która oferuje mieszkania na wynajem.

Przyczyny kryzysu

Kryzys na niemieckim rynku nieruchomości wynika z kilku głównych przyczyn. Przede wszystkim, przed pandemią COVID-19 miało miejsce intensywne pompowanie cenowej bańki, wspierane niskimi stopami procentowymi. Nagle, po pandemii, gospodarka zwolniła, inflacja wzrosła, a stopy procentowe zostały podniesione, co osłabiło popyt na nieruchomości.

Koszty budowy wzrosły o 23,3% od pierwszego kwartału 2021 roku do trzeciego kwartału 2023 roku z powodu zerwanych łańcuchów dostaw oraz wyśrubowanych norm ekologicznych. Wzrost kosztów pracy i energii dodatkowo pogłębił kryzys.

Skutki kryzysu

Skala krachu jest ogromna, z wieloma wskaźnikami sugerującymi znaczne spadki cen nieruchomości. W całym 2023 roku indeks cen nieruchomości komercyjnych spadł o 10%, a w niektórych przypadkach, jak w raporcie Green Street, nawet o 36%. Spadki cen dotknęły różne segmenty rynku, w tym mieszkania i nieruchomości komercyjne, w całych Niemczech.

Prognozy

Przewiduje się, że ceny nieruchomości będą nadal spadać. Specjaliści sugerują, że spadki mogą sięgnąć nawet 30% w porównaniu z rokiem 2022. Bankructwa firm budowlanych oraz zmniejszona rentowność przedsiębiorstw budowlanych mogą wpłynąć na dalsze pogorszenie sytuacji.

Krach na rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii

Rynek nieruchomości w Londynie i całej Wielkiej Brytanii przeżywa poważny kryzys, spowodowany wieloma czynnikami, w tym pandemią COVID-19, inflacją, wysokimi stopami procentowymi i skutkami Brexitu. W ostatnich tygodniach obserwowano znaczące spadki cen nieruchomości, zwłaszcza w ekskluzywnych dzielnicach Londynu, takich jak Belgravia i Kensington. Przykładowo, Bobby Arora sprzedał swoją nieruchomość za 23,5 miliona funtów, choć wcześniej zapłacił za nią 35 milionów. Podobne straty poniósł południowoafrykański deweloper, który sprzedał działkę w Kensington za 80 milionów funtów, tracąc 30 milionów funtów. W całym kraju liczba transakcji spada, a czas sprzedaży wydłuża się. W styczniu 2024 roku liczba transakcji wynosiła zaledwie 82 tysiące, co oznacza spadek o 12% rok do roku. Ceny nieruchomości w Londynie spadły o 4,8% w jednym miesiącu, a w południowo-wschodniej Anglii o 4,6%. Sytuacja przypomina kryzys z 2009 roku, a perspektywy na poprawę są słabe, mimo ewentualnej obniżki stóp procentowych (źródło informacji).

Przyczyny kryzysu

Przyczyny kryzysu na rynku nieruchomości są złożone. Pandemia COVID-19 spowodowała znaczne spowolnienie gospodarki, które trwało przez kilka lat. Wzrost inflacji wpłynął na koszty życia i koszty budowy, co zniechęciło wielu potencjalnych nabywców i inwestorów. Dodatkowo, po Brexicie, zamknięte granice ograniczyły napływ imigrantów, co zmniejszyło popyt na nieruchomości.

Wysokie stopy procentowe, które wprowadzono w celu zwalczania inflacji, znacznie zwiększyły koszty kredytów hipotecznych. Wielu Brytyjczyków nie stać na zakup nieruchomości przy obecnych stopach procentowych, co prowadzi do spadku popytu. Ponadto, koszty budowy wzrosły o 23,3% od pierwszego kwartału 2021 roku do trzeciego kwartału 2023 roku z powodu zerwanych łańcuchów dostaw oraz wyśrubowanych norm ekologicznych.

Skutki kryzysu

Kryzys ma poważne skutki dla całego rynku nieruchomości. W Londynie, jednym z najbardziej dynamicznych rynków nieruchomości na świecie, ceny spadają, a czas sprzedaży wydłuża się. W całej Wielkiej Brytanii sytuacja jest podobna. Spada liczba transakcji, a ceny nieruchomości nadal się obniżają. Kryzys dotknął zarówno bogate, jak i biedniejsze dzielnice, co pokazuje jego szeroki zasięg.

Perspektywy na przyszłość nie są optymistyczne. Według raportu „Red Flag” firmy Begbies Traynor, ponad 60 tysięcy firm deweloperskich i budowlanych w Wielkiej Brytanii znajduje się na skraju bankructwa. Eksperci przewidują, że ceny nieruchomości mogą spadać nawet o 25% w ciągu najbliższych lat. Mimo ewentualnej obniżki stóp procentowych przez Bank Anglii, nie oczekuje się znaczącej poprawy sytuacji na rynku nieruchomości.

Kryzys na rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii jest głębokim i złożonym problemem, wymagającym skoordynowanych działań ze strony rządu oraz sektora finansowego, aby złagodzić jego skutki i przywrócić stabilność na rynku.

Krach w Polsce związany z normami CO2

Dyrektywa EBCD 2 (Energy Performance of Buildings Directive) to unijne rozporządzenie mające na celu poprawę efektywności energetycznej budynków w państwach członkowskich UE. Wprowadza wymagania dotyczące minimalnych standardów energetycznych dla nowych i istniejących budynków oraz promuje stosowanie certyfikatów energetycznych. Celem dyrektywy jest zmniejszenie zużycia energii, redukcja emisji CO2 i wsparcie osiągnięcia celów klimatycznych Unii Europejskiej. Dyrektywa obejmuje również regularne kontrole systemów grzewczych i klimatyzacyjnych, a także promuje stosowanie technologii odnawialnych źródeł energii.

Dyrektywa EBCD 2 wpłynie na koszty mieszkań poprzez wprowadzenie bardziej rygorystycznych wymagań dotyczących efektywności energetycznej budynków. Budynki będą musiały spełniać nowe standardy energetyczne, co oznacza, że deweloperzy i właściciele będą musieli inwestować w modernizacje, takie jak lepsza izolacja, energooszczędne okna i systemy ogrzewania. W konsekwencji, koszty budowy i renowacji wzrosną, co może przełożyć się na wyższe ceny mieszkań dla nabywców i najemców. Długoterminowo, może to jednak przynieść oszczędności związane z niższymi kosztami eksploatacji.

Wprowadzenie dyrektywy w Polsce, gdzie większość domów wciąż wymaga termomodernizacji (i wymiany środków ogrzewania) może doprowadzić do masowej wyprzedaży nieruchomości niespełniających norm po zaniżonych cenach jeszcze przed wprowadzeniem dyrektywy.

Jak wygląda WIG-Nieruchomości na GPW?

Jedną z głównych spółek, należącą do WIG-Nieruchomości, jest DOM Dev. W analizie z ubiegłego miesiąca wskazałem na malejące wolumeny, będące sugestią braku akceptacji wyższych cen. Cena akcji jeszcze chwilę rosła, po czym zaczęła się gwałtownie korygować w ostatnich dniach (właściwie się urealnia).

W przypadku WIG-Nieruchomości możemy się spodziewać dalszego trwania ruchu korekcyjnego, z którym mamy do czynienia od drugiej połowy 2023 roku. Za nami korekta fali A, silny ruch wzrostowy na fali B oraz teraz prawdopodobnie spadkowa fala C.

Indeks WIG-Nieruchomości
Indeks WIG-Nieruchomości

Strefa, w której ceny były akceptowane przez inwestorów, znajduje się pomiędzy 3500 a 4000 punktów. Oznacza to, że korekta cen spółek z sektora nieruchomości o kolejne 15% byłaby zwykłym urealnieniem cen związanych z korektą.

Podsumowanie

Za podsumowanie chciałbym, aby posłużył cytat z raportu Pekao dotyczącego rynku nieruchomości:

Uważamy, że strukturalnie polski rynek nieruchomości znajduje się w punkcie, w którym wzrastający popyt wciąż napędza wzrosty cen (podobną pozycję w cyklu zajmują Czechy i Hiszpania). Moment, w którym rosnące ceny zdławią popyt (jak obecnie np. w Portugalii) jest wciąż przed nami, a na spadki cen związane ze słabszym popytem będziemy musieli czekać jeszcze dłużej.Raport Pekao dotyczący rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości w Polsce
Rynek nieruchomości w Polsce

I oby tak faktycznie było, że wzrastający popyt zacznie amortyzować brak kredytu 0% czy wprowadzenie dyrektywy EBCD 2. Inaczej czeka nas kryzys rynku nieruchomości, podobny jak na Zachodzie. Trudno mi sobie nawet wyobrazić konsekwencje dla całej branży budowlanej w Polsce i podmiotów z nią powiązanych, gdyby jednak popyt na nieruchomości ze strony społeczeństwa nie był wystarczający. Wtedy sytuacja dość łatwo może się wymknąć spod kontroli.

Autor wpisu: Paweł Pagacz

Jestem pomysłodawcą i założycielem PPCG Stock. Stosuję analizę wolumenową. Głęboko wierzę, że duży kapitał nie jest ślepy i szuka najwyższych stóp zwrotu. Z jednej strony na rynku szukam, gdzie płynie duży kapitał. Z drugiej strony szukam najlepszych spółek. Jeżeli widzę najlepszą spółkę i kapitał, który do niej płynie, to wiem, w co inwestować. Możesz się ze mną skontaktować, korzystając z dostępnego adresu e-mail.


Bądź pierwszy i dodaj swój komentarz.
Zaloguj się na swoje konto, aby zostawić swój komentarz.