kredyty hipoteczne

Zbliża się posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej i decyzja o wysokości stóp procentowych w Polsce. Warto zatem przeanalizować wpływ obniżki stóp procentowych na przyszłe wyniki banków oraz kondycję sektora bankowego na GPW. Wprowadzenie i kontekst makroekonomiczny Zmiany stóp procentowych NBP mają kluczowy wpływ nie tylko na poziom kosztów kredytów, ale również na wyniki banków, ich wyceny na giełdzie oraz stabilność całego sektora. Obecnie Polska gospodarka znajduje się w fazie wychodzenia ze sfery wysokiej inflacji, która w marcu 2025 roku wyniosła 4,9% r/r, podobnie jak w lutym i styczniu tego roku. W warunkach coraz wolniejszego tempa wzrostu cen, RPP staje przed dylematem: kiedy i o ile zacząć luzowanie polityki pieniężnej, aby wspierać ożywienie gospodarcze, nie ryzykując przy tym powrotu presji inflacyjnej. Chwilowo mamy ograniczony wpływ cen energii na inflację, bo zamrożenie cen zostało przedłużone do 30 września br. Z perspektywy sektora bankowego obniżka stóp procentowych to z jednej strony potencjalne obniżenie marż na nowych kredytach, z drugiej – ożywienie popytu na kredyty, a także zmniejszenie kosztów refinansowania instytucji bankowych. W dalszej części artykułu pokażę, jak te mechanizmy mogą przełożyć się na konkretne wskaźniki ekonomiczne banków notowanych na GPW. Najbliższe posiedzenie RPP i oczekiwania rynkowe Zgodnie z harmonogramem opublikowanym przez Narodowy Bank Polski, najbliższe decyzyjne posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej odbędzie się w dniach 6–7 maja 2025 r., a komunikat z decyzją zostanie opublikowany 7 maja 2025 r. W środę wieczorem ok. 20:00 czasu polskiego poznamy decyzję FED co do wysokości stóp procentowych w USA, a w czwartek podobną ogłosi RPP. Jeszcze kilka tygodni temu rynki zdawały się podzielone: część analityków zakładała jedynie symboliczne cięcie o 25 pb, inni – obniżkę o 50 pb. Wśród 18 prognoz zebranych przez „Rzeczpospolitą” aż 17 zakłada obniżkę stóp w maju o 50 pb, co oznaczałoby zejście stopy referencyjnej do 5,25%. Z kolei ankieta ING wskazuje, że rynki oczekują cięcia w maju o 50 pb i łącznie o 125 pb w całym 2025 roku. Stopy procentowe NBP. Źródło: https://nbp.pl/statystyka-i-sprawozdawczosc/podstawowe-wykresy/ Aktualnie stopa referencyjna jest na najwyższym poziomie od listopada 2008 roku i znacznie powyżej dołka w czasie pandemii. To jeden z powodów hossy banków na GPW, napędzaj wynikami odsetkowymi. Prognozy stóp procentowych w 2025 Badając konsensus rynkowy, zebrałem dla Was następujące główne scenariusze: Santander Bank Polska prognozuje pierwszą obniżkę dopiero w lipcu, a następnie stopniowy spadek stopy referencyjnej NBP w krokach po 25 pb do 4,5% na koniec 2025 r. oraz 3,5–4,0% w 2026 r. Business Insider referuje, że większość analityków polskich banków spodziewa się na koniec 2025 r. stopy referencyjnej o 1 pkt proc. niższej niż obecna 5,75%, co daje poziom ok. 4,75%, a część widzi potencjał nawet do 4,5%. Reuters w marcowej ankiecie makroekonomicznej NBP podaje, że eksperci przewidują średnią roczną stopę referencyjną w 2025 roku na poziomie 5,57% (zakres 5,35–5,71%), przy czym żaden z ankietowanych nie spodziewa się cięcia stóp w kwietniu, a pierwsze luźniejsze działania mogą się pojawić w drugiej połowie roku. IMF wskazuje, że obniżki mogą się rozpocząć w drugiej połowie 2025 roku, jednak podkreśla konieczność stopniowego luzowania w świetle ryzyka inflacyjnego. Scenariusz bazowy: cięcie o 50 pb w maju do 5,25%, a następnie kolejne 75 pb rozłożone równomiernie do końca roku, co da poziom referencyjny 4,50% na przełomie 2025/2026. Ścieżki inflacji w 2025 Prognozy inflacji w 2025 roku również wykazują zróżnicowanie: NBP (projekcja z marca 2025) zakłada inflację CPI na 4,9% r/r w 2025, spadek do 3,4% w 2026 i do 2,5% w 2027 przy niezmienionych stopach. Ankieta Reuters przewiduje średnioroczną inflację 4,1% w 2025 i 3,2% w 2026, a następnie 2,7% w 2027. Santander BP szacuje odczyt za kwiecień na 4,3% r/r, spadek poniżej 3,5% już w lipcu, a utrzymanie poziomu <3,5% aż do końca 2025 r. W ścieżka inflacji prawdopodobnie będzie przebiegać stopniowo w dół – od ok. 4,5% w połowie roku do ok. 3,0–3,5% pod koniec roku, co stworzy łagodny kontekst do dalszych obniżek stóp. Poziom inflacji w Polsce jest głównym parametrem decydującym o wysokości stóp procentowych. W przypadku amerykańskiego FED mamy jeszcze kondycję rynku pracy USA, co daje FED podwójny mandat, ale i większe wyzwanie w prowadzaniu skutecznej polityki monetarnej. Przełożenie polityki stóp na wyniki banków i kondycję sektora na GPW Wysokość stóp procentowych decyduje o wynikach banków. Warto zatem zgłębić temat, by wiedzieć, jaki mechanizm przekłada ich wysokość na przychody, marże i zyski banków. Marża odsetkowa netto (NIM) Obniżka stóp procentowych zmniejsza oprocentowanie nowych kredytów, co w krótkim terminie może obniżyć marżę odsetkową netto (NIM). W warunkach konkurencji banki często dostosowują oprocentowanie depozytów wolniej niż oprocentowanie kredytów, co tymczasowo poszerza spread. Jednak wraz z konsumpcją depozytów o niskim koszcie (obowiązkowe rezerwy, depozyty bieżące) spada presja na koszty finansowania. Popyt na kredyty Niższe stopy wpływają na obniżenie rat kredytowych – zarówno hipotecznych, jak i konsumpcyjnych. Historycznie każdy spadek stóp procentowych o 100 pb zwiększa popyt na kredyty hipoteczne o około 8–10% (dane NBP, por. raporty kwartalne). Możliwe jest więc zwiększenie wolumenu portfela kredytowego o 5–7% w ujęciu rocznym przy scenariuszu 125 pb cięć. Niższe stopy procentowe mogą zdecydowanie rozruszać rynek nieruchomości i zwiększyć ilość udzielanych kredytów hipotecznych. To zaś przełoży się pozytywnie na sprzedaż mieszkań, czyli wyniki deweloperów - w tym notowanych na GPW. Portfel obligacji i wycena rynkowa Obniżka stóp powoduje wzrost wycen portfela dostępnego do sprzedaży (AFS) i przeznaczonego do obrotu (HFT) – szczególnie długoterminowych obligacji skarbowych. Po obniżce o 125 pb w 2025 roku, wycena portfela AFS wzrasta średnio o 6–8% wartości księgowej. Co to oznacza dla inwestujących w obligacje skarbowe? Jeżeli inwestujesz bezpośrednio w obligacje skarbowe, to niestety niższe stopy procentowe oznaczają spadek rentowności takiej inwestycji. Póki stopy procentowe są relatywnie wysoko, warto wybrać obligacje o stałym oprocentowaniu. W tym momencie w ofercie PKO BP dostępne są obligacje stałoprocentowe 3-letnie z oprocentowanie 5,75%, czyli na poziomie stopy referencyjnej NBP. Warto się moim zdaniem nimi zainteresować. Dla inwestujących w fundusze obligacji obniżka stóp procentowych jest korzystna. Ze względu na odwrotną korelację, spadek oprocentowania obligacji podnosi ich cenę, co oznacza wyższa wycenę jednostki funduszu, czyli zarabiasz więcej. Wyniki poszczególnych banków na GPW PKO BP: największy udział aktywów AFS w bilansie (ok. 18%), największa baza depozytowa. Możliwa poprawa wyniku odsetkowego o 5–6% i dodatni wpływu wyceny portfela AFS +7%. Bank Pekao: wysoka efektywność, niższy udział AFS (12%) – wzrost NIM +4%, wycena AFS +5%. mBank: duży udział kredytów hipotecznych – wzrost wolumenu kredytowego może wynieść 8% r/r; NIM +3%, mniejszy wpływ portfela AFS. ING BSK: silna baza depozytowa detaliczna – pozytywny efekt repricingu depozytów, NIM +5%, umiarkowany efekt AFS. Wyceny giełdowe i wskaźniki P/BV Przy prognozie poprawy wyniku netto o powyższym rządzie wielkości i zakładanej lekkiej rewaluacji portfeli AFS, wskaźnik P/BV dla sektora może wzrosnąć z obecnych 1,1–1,2 do 1,3–1,4 pod koniec 2025 r. Podsumowanie W mojej ocenie obniżka stóp procentowych w scenariuszu 125 pb w 2025 r. stworzy korzystne warunki dla sektora bankowego. Ożywienie popytu na kredyty i rewaluacja portfeli obligacji zapewnią łączny wzrost zysku netto o 10–12%, zaś rentowność kapitału (ROE) i wskaźniki giełdowe (P/BV) wyraźnie się poprawią. Kluczowe będą tempo i rozkład cięć, a także ścieżka inflacji – im łagodniejszy spadek cen, tym bardziej zbalansowana polityka stóp i stabilne warunki dla banków notowanych na GPW. Słownik pojęć AFS (Available-For-Sale) To papiery wartościowe dostępne do sprzedaży – składnik portfela inwestycyjnego banku, który nie jest przeznaczony do długoterminowego utrzymania (HTM – held to maturity), ani do aktywnego handlu (HFT – held for trading). Banki klasyfikują tu przede wszystkim obligacje (głównie skarbowe), które trzymają na bilansie, ale z zamiarem elastycznego reagowania na zmiany rynkowe. Wycena: Papiery AFS wycenia się w wartościach godziwych (mark-to-market), a zmiany wartości księguje się w kapitale własnym (inaczej niż przy HFT, gdzie trafiają od razu do rachunku zysków i strat). Dlaczego to ważne? Po obniżce stóp procentowych ich cena rośnie, co poprawia wartość kapitału banku (w tzw. pozostałych całkowitych dochodach), nawet jeśli nie zrealizuje się ich sprzedaży. NIM (Net Interest Margin) To marża odsetkowa netto, czyli główny wskaźnik rentowności działalności odsetkowej banku. Wzór: NIM (Przychody odsetkowe – Koszty odsetkowe) ÷ Średnie aktywa przynoszące odsetki Przychody odsetkowe: głównie odsetki z kredytów udzielanych klientom. Koszty odsetkowe: odsetki płacone klientom z tytułu depozytów oraz koszty pozyskania finansowania na rynku międzybankowym. Interpretacja: Wyższy NIM oznacza, że bank efektywniej zarabia na różnicy między oprocentowaniem udzielanych kredytów a kosztami refinansowania. Obniżka stóp procentowych może zmniejszyć NIM (niższe oprocentowanie nowych kredytów), ale dzięki „zamrożeniu” depozytów na wcześniej wyższym oprocentowaniu i presji na obniżanie kosztów finansowania, efekt ten bywa częściowo zrównoważony. Autor wpisu: Bartek Bohdan Współredaktor serwisu inwestora giełdowego PPCG. Aktywny inwestor giełdowy z ponad 14-letnim stażem. Jestem wielkim zwolennikiem inwestycji długoterminowych, budowania dochodu pasywnego z dywidend i procentu składanego. Uważam, że inwestorzy powinny powrócić do źródła, czyli akumulacji najlepszych aktywów. Takie aktywa nie tylko zwiększają wartość w czasie, ale przez dywidendy płacą nam za to, że trzymamy je w portfelu. Możesz się ze mną skontaktować, korzystając z dostępnego adresu e-mail.

kredyty hipoteczne

Sprawdź przełożenie stóp procentowych na wyniki banków i ceny akcji na GPW

Dołącz teraz do Strefy Premium