Istnieje poziom cenowy, który jest akceptowany przez popyt i jednocześnie przez podaż. To równowaga cenowa pomiędzy popytem, a podażą, którą doskonale znają ekonomiści. Poniżej tego poziomu popyt będzie się aktywował. Powyżej tego poziomu popyt może zanikać, a podaż może się uaktywniać. Jak to wygląda obecnie na Dom Dev?
Pomiędzy popytem, a podażą
Zacznijmy od wykresu spółki, który powie nam całkiem sporo na początek:
- Poniżej poziomu 100 zł zaznaczyłem dwie strefy, gdzie na wolumenie pojawiły się duże działania akumulacyjne,
- Od 2023 roku cena rośnie na bazie przeprowadzonej akumulacji, jednak wolumen w tym samym czasie maleje. Im wyższa cena, tym wolumen w skali miesięcznej jest niższy.
Deweloperka na dopalaczach
Istnieją właściwie trzy czynniki wspierające deweloperkę. Pierwszy jest naturalny i wynika z popytu, jaki generują ludzie, chcący posiadać własne mieszkanie lub chcący zainwestować w nieruchomość. Drugim poziomem jest kredyt 2%, który spowodował wystrzał cen nieruchomości i jednocześnie skok zysków dla deweloperów. Trzecim dopalaczem, który mam nadzieję, że nie zostanie wprowadzony, to kredyt 0%. Nie wiem, kto woli płacić zerowe oprocentowanie przez jakiś czas i jednocześnie płacić kolejne 150 000 zł więcej za mieszkanie (tak będzie w przyszłości przy wyższym oprocentowaniu). To się nie składa.
Powyższe dopalacze sprawiają niewątpliwie, że ceny nieruchomości rosną. Rosną zyski deweloperów, w tym DOM DEV, który posiadamy w swoim portfelu głównie dla dywidend, niekoniecznie dla przewartościowanej ceny akcji.
Sterydy są dobre, ale tylko przez jakiś czas
Gospodarka przypomina żywy organizm, podobnie jak ciało człowieka Nigdy nie musiałem brać żadnych sterydów, ale wiem, jak działają. Wzmacniają organizm, ale można je stosować jedynie przez krótki czas. Istnieje ponad setka sterydów anabolicznych. Tylko kilka z nich jest dopuszczona do użytku medycznego, ale wszystkie uzależniają.
Branża deweloperska jest ważną częścią gospodarki. To nie tylko budowa bloków i domów. To działalność finansowa, pośrednictwa, produkcyjna, transportowa, budowlana, czyli całe sektory współzależności.
O ile naturalny popyt dla nieruchomości jest w porządku, bo organicznie pozwala się rozwijać branżom, tak dopalenie kredytami 2% i następnie 0% uzależniły zyski deweloperów od wysokich cen nieruchomości, które budują.
Wyobraźmy sobie sytuację, w której przeciętne mieszkanie kosztowało 600 000 zł. Wprowadzono kredyt 2% i takie mieszkanie kosztuje już 800 000 zł. Następnie chcą wprowadzić kredyt 0% i takie mieszkanie dobija już do miliona zł. Ceny na rynku są już w takich wartościach. Teraz odcinamy programy kredytowe 2% i 0%. Ceny mieszkań są na poziomie miliona zł, ale kredyty są oprocentowane już na normalnych warunkach.
Łatwo sobie wyobrazić, że na takie mieszkania stać nielicznych. Banki nie udzielą kredytów osobom, które takiego kredytu nie będą w stanie spłacić. Deweloperzy nie będą w stanie zarabiać tyle samo, co obecnie przy kredytowych sterydach. Wszyscy rozumiemy to, że budują nie tak drogo, jak sprzedają. Aby więc sprzedać, będą musieli obniżać ceny. Teraz wszystkim wydaje się nieprawdopodobne.
Zachowanie inwestorów nie kłamie
Jeżeli popatrzycie na wykres cenowy Dom Dev, który pokazałem na początku, zobaczycie malejący wolumen od 2023 roku. Wydaje mi się, że inwestorzy doskonale zdają sobie sprawę z tego, że życie na sterydach nie jest w stanie ciągnąć ceny akcji w nieskończoność. Z drugiej strony nikt obecnie nie generuje dużej podaży na wykresie, bo każdy wie, że deweloperka jeszcze przez jakiś czas będzie zarabiać i płacić dywidendy.
W długim terminie (tu stawiam prognozę) może się okazać, że wysokie poziomy cen nie są akceptowane i nastąpi schłodzenie branży. Za tym schłodzeniem będzie stał niższy popyt na mieszkania, wynikający z braku akceptacji wysokich cen.
Ceny najmu spadną
Czytałem w zeszłym tygodniu opracowanie, które wskazało na malejącą tendencję cen najmu – mocno widoczne od początku tego roku względem cen z roku ubiegłego. Widocznie właściciele zaczynają schodzić z cen, ponieważ ich mieszkania stoją puste. Na zachodzie ceny nieruchomości zaczęły spadać i jest to całkiem niebezpieczna tendencja. Wydaje mi się, że zagości również w Polsce.
Możliwe zachowanie Dom DEV
Nie mam wątpliwości co do tego, że spółka Dom DEV jest dobrą spółką. Dla mnie największą wartością jest to, że jest to spółka deweloperska, która zarabia pieniądze i od wielu lat dzieli się zyskiem poprzez dywidendę. Rosnącą dywidendą oczywiście.
Jeżeli wejdziecie w powyższy odnośnik, przekonacie się, że dywidenda rośnie z roku na rok, jednak procent zysku przeznaczony na wypłatę maleje. Oznacza to, że spółka zarabia coraz więcej, jednocześnie zachowując część zysku dla siebie (może dla elastyczności przyszłych wypłat).
Gdyby spółka utrzymała poziom wypłat na poziomie 10 zł na rok, to nawet w przypadku spadku ceny akcji do 100 zł, dywidenda wyniosłaby 10%. To bardzo dużo i z pewnością spowodowałoby popyt na akcję w tym przedziale cenowym. Jednocześnie przy cenie 180 zł i dywidendzie na poziomie 10 zł, jej stopa wynosi ok. 5,5% i jest wartością przeciętną.
Cena akcji może faktycznie nie mieć presji na dalszy wzrost, ale też trudno doszukiwać się sytuacji, w której podaż sypałaby akcjami w arkusz zleceń. Tak się zapewne stanie, kiedy cena z jakiegoś powodu wzrośnie do 250-300 zł. Stopa dywidendy na poziomie 3,3-4% nie jest już tak atrakcyjna i mogłaby sprowokować inwestorów do sprzedaży akcji. Jeżeli jednak cena stanie, to DOM nadal będzie dobrą spółką deweloperską dla inwestorów, dającą przyzwoitą stopę zwrotu z dywidendy. Szczególnie, jeżeli inwestorzy kupili akcje poniżej wskazanych poziomów akumulacji.
Autor wpisu: Paweł Pagacz
Treść dostępna jest tylko dla naszych Abonentów. Chcesz więcej?
Uczestnictwo możesz anulować w dowolnym momencie.
Czuj się bezpiecznie z gwarancją satysfakcji 30 dni.
Skorzystaj z poniższych opcji…
