Rynek nieruchomości i rynek kapitałowy mają wiele wspólnego. Wielki Kryzys w Stanach Zjednoczonych wydarzył się ok. 100 lat temu, kiedy większość Polaków ledwo słyszała o USA. Z doniesień medialnych wiemy jednak to, że dotyczył giełdy, na której inwestować mógł każdy dzięki niskooprocentowanym kredytom. Giełda w końcu tylko rosła, więc sposób na zarobek był prosty. Wziąć pożyczkę, kupić akcje i zostać milionerem. Z powodu braku popytu giełda jednak runęła.
Rynek nieruchomości to kluczowa część gospodarki
Problemem wielu gospodarek jest to, że budownictwo stanowi znaczącą część PKB. Budownictwo mieszkaniowe to nie tylko wybudowanie budynku na działce. To również cała branża produkująca materiały (drewno, cement), branża logistyczna i branża budowlano-montażowa. Ta ostatnia stanowi ok. 5% PKB naszego kraju, podczas gdy całe budownictwo mieszkaniowe pokrywa ok. 10% PKB. Są to wszystko szacunkowe wartości. Faktycznie trudno jest oszacować dokładną wartość ze względu na bardzo szerokie spektrum działalności, które należy wziąć pod uwagę.
Niezależnie, czy będzie to 10, 15 czy nawet 20% PKB, mówimy o całkiem sporym kawałku gospodarki. Z tego powodu każdy rząd sprzyja napędzaniu tego boomu. To jednak, czego nie chcą dostrzegać, to że windowanie popytu bez pokrycia go podażą doprowadza niekontrolowanego wzrostu cen cen (każdy to widzi), tworzenia się szczytu (brak akceptacji cen), w końcu spadku cen (załamania branży budowlanej).
Samo załamanie niekoniecznie będzie wynikać z tego, że ludzie nie będą chcieli kupować mieszkań. Problemem będzie brak akceptacji zbyt wysokich cen, z którymi zostaną uwięzieni dzisiaj ludzie kupujący bardzo drogie mieszkania przy pomocy kredytów oprocentowanych na 0% (już nawet nie 2%).
Wojna na Ukrainie nam nie pomogła
Napływ dużej ilości imigrantów spowodował kolejny wzrost cen nieruchomości. Nie jest prawdą, że każdy Ukrainiec przyjeżdżał tutaj z walizką pełną pieniędzy. Prawdą jest to, że część tej ludności generowała i nadal generuje ponadprzeciętny popyt. Nie jest to zjawisko stałe, ale krótkoterminowo wzmacnia popyt na i tak przegrzanym rynku.
Porównajmy to do Wielkiego Kryzysu w Stanach Zjednoczonych, w których banki pożyczały pieniądze na zakup akcji na niski procent. Przyjazd ludności z walizkami pieniędzy jest dosłownie takim bankierem, który generuje dodatkowy popyt na rynku nieruchomości.
Rynek nieruchomości i bańka spekulacyjna
W Polsce dług hipoteczny (wartość udzielonych kredytów na koniec III kwartału 2023) jest na poziomie ok. 483 mld zł. Stanowi to ok. 14% PKB Polski. W Polsce otwartych jest blisko 2,3 mln umów kredytowych. Same powyższe wartości nie wydają się szczególnie niebezpieczne. Przykładowo w Irlandii przed załamaniem się cen w 2007 roku, kredyty hipoteczne stanowiły blisko 50% PKB.
Same kredyty problemem nie są, dopóki są spłacane. Jeżeli jednak przestają być spłacane, powstaje nam szczyt na rynku, z którym trudno sobie poradzić. Na rynek trafiają bowiem mieszkania po niższych cenach, co oznacza pękanie bańki. Problem ma wtedy rynek mieszkaniowy, pozostali kredytobiorcy (wartość ich mieszkań spada), a także banki.
Biuro Informacji Kredytowej publikuje co jakiś czas wartość niespłacanych kredytów hipotecznych. Tych, które weszły w tzw. default (opóźnienie w spłacie powyżej 90 dni od ustalonego w umowie terminu) osiągnęła rekordowy poziom ponad 700 mln zł. Podawana przez BIK wartość jest średnią z ostatnich trzech miesięcy.
Powyższa wartość nie wydaje się na obecnym etapie niepokojąca, biorąc pod uwagę całość kredytów względem PKB. Mamy obecnie wysokie stopy procentowe, co bezpośrednio przyczynia się do problemu w spłacie kredytów. Stopy procentowe jednak kiedyś zostaną obniżone.
Przyznam, że mam problem ze stwierdzeniem, że mamy bańkę, która właśnie pęka. Nie mam za to problemu ze stwierdzeniem, że mamy do czynienia z niezwykle wysokim poziomem cen, spowodowanym pompowaniem tanim pieniądzem (może jeszcze wprowadzimy ujemne stopy procentowe, skoro już mamy zerowe?) oraz napływem kapitału z zagranicy (Ukraina). Poziom ten może być trudny do utrzymania w przyszłości.
Rynek nieruchomości przed większą korektą
O ile więc bańka nie pęknie, to z wysokim prawdopodobieństwem będziemy mogli mówić w przyszłości o uchodzeniu powietrza z tego balona (korekta cen). Jest po prostu drogo, skoro ludzie kredytowali się pożyczkami na 0%. Taniej się prawdopodobnie nie da. Ten popyt mamy już za sobą. A co się stanie, jeżeli na taki rynek wyleje się podaż? Ceny muszą spaść, skoro popyt nie będzie dawał rady. Musimy bowiem wiedzieć, że teoretycznie nie ma gdzie budować. W Warszawie grunty rolne stanowią 1/4 powierzchni. Jeżeli popatrzmy na Poznań lub Gdańsk, to będzie to 1/3. Kraków pod uprawy rolne wciąż ma przeznaczone prawie 44% powierzchni miasta.
W sytuacji, w której uwolniona zostałaby powierzchnia budowlana, uzyskalibyśmy z jednej strony całą masę nowych mieszkań. Pobudziłoby to branżę budownictwa mieszkaniowego. Z drugiej strony ceny nieruchomości zaczęłyby spadać. Czy Polskę stać na taki ruch? Obawiam się, że nie. Jeżeli jednak tak się stanie, ceny będą musiały spaść.
Aby sobie to uzmysłowić, trzeba sięgnąć do danych od samego developera, a te w przypadku DOM łatwo znaleźć. W 2022 roku marża brutto na każdym metrze kwadratowym wyniosła 31,2%. Kiedy uruchomiono kredyt na 2% z dopłatami rządowymi, ceny nieruchomości (nie kosztów budowy) wzrosły, a marża dewelopera przykładowo w Trójmieście wzrosła do 40%. Oznacza to, że deweloper buduje mieszkanie za 9 000 zł za metr kwadratowy, a sprzedaje za 15 000 zł. Pamiętajmy, że metrze kwadratowym mieszkania płacimy również za grunt, który jest drogi, a który mógłby być sporo tańszy w przypadku uwolnienia gruntów rolnych.
Na obecnym etapie dwóch największych deweloperów, znajdujących się w WIG-Nieruchomości (Develia oraz Dom) mają szacowany przez analityków wzrost w ciągu kolejnych 2 lat na poziomie przynajmniej 10%. Widocznie na tym etapie zakłada się, że wzrostowe status quo rynku nieruchomości zostanie utrzymane. Moim zdaniem może to być jednak coraz trudniejsze.
Autor wpisu: Paweł Pagacz
Treść dostępna jest tylko dla naszych Abonentów. Chcesz więcej?
Uczestnictwo możesz anulować w dowolnym momencie.
Czuj się bezpiecznie z gwarancją satysfakcji 30 dni.
Skorzystaj z poniższych opcji…
