Od kiedy rząd ogłosił dopłaty do nieruchomości, wielu inwestorów zakomunikowało, że właśnie zakupiło pakiet akcji spółek nieruchomościowych. Czy słusznie, czy nie, o tym poniżej porozmawiamy. Faktem jest natomiast to, że przy zerowych stopach procentowych i wysokiej inflacji, ludzie nie chcą trzymać gotówki w banku, tylko przerzucają ją na rynek. Część idzie wprost do sektora nieruchomości, co każdy widzi w postaci wzrostu wycen mieszkań i domów (i działek).
Czy rynek nieruchomości w Polsce jest przewartościowany?
Bezpośrednio korzystają na tym deweloperzy, którzy budują mieszkania i sprzedają je błyskawicznie. Ich zyski rosną proporcjonalnie do wolumenów mieszkań, które budują. Cała spirala ruchu nakręca się i będzie nakręcać, dopóki inflacja jest dość wysoka oraz stopy procentowe są niskie. Kiedy sytuacja się odwróci, ludzie chętniej będą trzymać środki w bankach. Mniej przyjemnie zrobi się oczywiście wtedy, kiedy również za ratę kredytów trzeba będzie płacić więcej.
Już teraz istnieje ogromna dysproporcja pomiędzy tym, ile trzeba zapłacić za metr kwadratowy mieszkania a tym, ile możemy uzyskać z jego wynajmu (jako pracy naszego kapitału). Przy wzroście stóp procentowych ta dysproporcja jeszcze się powiększy. Słuszne są zatem ostrzeżenia, że na rynku rośnie bańka lub tę bańkę już mamy. To prawda. Bańka jednak tak szybko nie pęka, jakby się wszystkim mogło wydawać. Zapraszam.
Analiza wykresu WIG Nieruchomości
Na początek podejdźmy do tematu suchymi faktami, czyli to, co widać na wykresie:
Od okolic dołka możemy wyróżnić wolumeny rosnące, co oznaczyłem wzrostowymi krzywymi kreskami na wolumenie. Po ich prawej stronie widzimy wolumeny o tendencji malejącej, czyli korektę. Mając tę wiedzę, dopisujemy fale i tworzymy podział na impuls i korektę.
Korekta przybrała formę fali 4 i fal abcde. Obecnie jesteśmy w dynamicznej fali D i czeka nas zniżka na fali e.
Na wykresie możemy już zmierzyć siłę korekt:
1) Fala A zniosła ok. 18% ruchu.
2) Fala C z niosła lekko powyżej 30% ruchu.
3) Otwartym pytaniem (również dla mnie) pozostaje to, ile wyniesie fala e. Wiemy tyle, że wystąpi, prędzej, czy później.
Fala d jest obecnie dość dynamiczna i moim zdaniem dość mocno odgięła rynek w górę (również przez informacje o zerowych stopach i dopłatach do mieszkań), co skłania mnie do twierdzenia, że fala e będzie dość mocna. Dużo osób zdecydowało się na inwestycję w tym sektorze za późno (w wysokiej części korekty fali 4) i rynek zechce zweryfikować ich siłę. Skłaniam się więc do tezy (nieśmiało na razie), że rynek zechce zejść poniżej poziomu startu fali d, czyli poziomu 2000 punktów. W chwili, kiedy piszę ten artykuł, WIG nieruchomości jest na poziomie ponad 3000 punktów, więc spadek po 30% wydaje się tutaj możliwy. Zauważmy przy tym, że w tym przypadku nie odbiegałby od siły spadku w korekcyjnej fali c w fali 4.
Wnioski końcowe
Wnioski można mieć następujące:
1) Przed nami jeszcze cała 5 fala hossy na spółkach nieruchomościowych, więc jest to wciąż perspektywiczny rynek,
2) Cały czas trwa transfer gotówki z banków do tego sektora, więc zyski będą rosnąć,
3) Rynek nabiera cech bańki, która w przyszłości pęknie,
4) Ktoś, kto jest już zaangażowany w ten rynek na niższych poziomach, może spokojnie czekać,
5) Ktoś, kto dopiero kupił, musi się liczyć z czasową przeceną (będzie to wciąż korekta w hossie),
6) Bańka pęknie, kiedy fala 5 na spółkach będzie już dość zaawansowana. Po 5 fali hossy rozważyłbym zamknięcie pozycji dających ekspozycję na rynek nieruchomości. Jeżeli będzie pełna struktura wzrostowa (5 fal), to czeka nas spadek na korekcyjnej fali 2. Spadek na fali korekcyjnej może wynieść (zaznaczam, ze w ekstremalnym odgięciu i w ekstremalnej bessie) 70-80% wzrostu fali hossy.
Inwestycja w dywidendy na przykładzie DOM
Policzmy to na naszym przykładzie – w PPCG Stock kupiliśmy spółkę Dom DEV poniżej 80 zł. Jeżeli wystąpi fala e spadkowa na rynku nieruchomości, cena Dom DEV może spaść poniżej 100 zł (przynajmniej na chwilę). Nie skłoni nas to jednak do zamknięcia pozycji. Zauważmy, że posiadając tę spółkę, już otrzymaliśmy prawie 20 zł w formie dywidendy od akcji. Realnie cena zakupu spadła nam poniżej 60 z (bowiem 20 zł odzyskaliśmy w dywidendach).
Jeżeli w przyszłości cena Dom DEV wzrośnie do 300 zł (koniec fali 5) i następnie skoryguje się o 80%, to cena na rynku wyniesie 60 zł (w ekstremalnym momencie). Do tego czasu możemy otrzymać 3-4 kolejne dywidendy po ok. 10 zł (konserwatywnie licząc). Będziemy zatem mieli 20 zł obecnie wypłaconych dywidend i 40 zł kolejnych, czyli realny poziom wejścia w strefie 20 zł. Cena akcji będzie zatem kilkaset procent wyżej od realnego poziomu zaangażowania kapitału. W czasie spadków – pamiętajmy o tym – wciąż będą spływać dywidendy.
Inwestycja we wzrost kurs akcji na przykładzie DOM
Można też podejść do tego w odmienny sposób – zrealizować zysk w okolicach szczytu fali 5, zapłacić podatek i próbować kiedyś odkupić taniej. Dla kogoś, kto buduje pozycję kapitałową (a nie przepływ pieniężny z dywidend), taki ruch będzie z pewnością opłacalny. Zauważmy, że po odcięciu podatku (300-80 zł (poziom zakupu))*0,19 – pozostanie nam jakieś 178 zł zysku oraz 80 zł gotówki + otrzymane dywidendy.
Jeżeli w przyszłości odkupimy akcje po 60 zł (* w ekstremalnym możliwym momencie), za każdą 1 odkupimy 4. Bierzemy jednak na siebie całe ryzyko tego, czy dobra spółka będzie w stanie dekoniunktury aż tyle stracić. Sektor może, dobra spółka już niekoniecznie. Zauważmy, że jeżeli spółka utrzyma poziom wypłaty dywidendy na poziomie 10 zł, to przy 60 zł będzie ona wynosić aż 16%. Jak wiemy w PPCG Stock, takie okazje się zdarzają, ale nie trwają na rynku długo. Dobre spółki warto doważać w dobrych cenach, ale niekoniecznie – dopóki znoszą złote jaja – się ich pozbywać.
Treść dostępna jest tylko dla naszych Abonentów. Chcesz więcej?
Uczestnictwo możesz anulować w dowolnym momencie.
Czuj się bezpiecznie z gwarancją satysfakcji 30 dni.
Skorzystaj z poniższych opcji…
