Co to są REIT i jak w nie inwestować?

25.01.2024, Kategorie: Nowości, Autor: Bartek Bohdan

Dowiedz się, jak inwestować w REIT bezpiecznie i skutecznie. REIT w najprostszej definicji to fundusz inwestycyjny, inwestujący w nieruchomości. Dokładniej zaś kapitał służy do zakupu nieruchomości pod wynajem, a zyski z czynszu są dzielone po uwzględnieniu kosztów między udziałowców. W Polsce REIT nie są popularne i nie powstały polskie fundusze tego typu, choć były do tego przymiarki.

Za granicą REIT są bardzo popularne i chętnie wybierane przez inwestorów. W Polsce mam wrażenie dużo popularniejsze są inwestycje bezpośrednio w nieruchomości. Moim zdaniem wynika to z naszej polskiej mentalności. Wolny rynek i kapitalizm w zachodnim wydaniu mamy od 1989 roku. Jesteśmy więc na etapie zafascynowania prawem własności i posiadaniem. Pisząc wprost, wolimy mieć na własność nieruchomość, niż ją wynajmować lub inwestować w nią pośrednio.

Jak działają REIT w skrócie?

Ja napisałem powyżej, zebrany od inwestorów kapitał fundusz REIT inwestuje w nieruchomości, a zebrany czynsz wypłaca akcjonariuszom w formie dywidendy. Działanie REIT podlega różnym przepisom, ale ogólnym przepisem jest wypłacanie w formie dywidendy 75-100% zysku.

Tu objawia się różnica między REIT, którego jednostki są notowane na giełdzie, a spółką dywidendową. 75% aktywów oraz zysków brutto spółki musi stanowić działalność związaną z wynajmem nieruchomości. Klasyczna spółka dywidendowa moim zdaniem nie powinna przeznaczać więcej niż 50% zysku na dywidendę. REIT dzięki temu, że przeznacza większość zysku na dywidendę, jest zwolniony z podatku CIT.

Każda spółka kapitałowa musi zapłacić podatek korporacyjny (CIT), a potem drugi raz akcjonariusze płacą podatek od zysków kapitałowych (19%). W przypadku REIT tylko inwestor płaci podatek. Dzięki temu więcej środków idzie na dywidendę, bo nie ma CIT. Z tego bierze się wysoki wskaźnik wypłaty dywidendy.

W jakie nieruchomości inwestują REIT?

REIT inwestują w bardzo szeroki przekrój nieruchomości. Mogą to być zwykłe lokale mieszkaniowe, nieruchomości komercyjne różnego typu (biura, magazyny) lub nawet całe kompleksy przemysłowe (fabryki).

Przy tej okazji warto wspomnieć o tzw. mortgage REIT. To są fundusze, które za pozyskany kapitał udzielają pożyczek/kredytów hipotecznych i zarabiają na odsetkach. W zasadzie nie powinny mieć w nazwie REIT, bo są to parabanki i z fizycznymi nieruchomościami niewiele mają wspólnego (nie zarabiają na wynajmie). Stanowią zaledwie 5% rynku amerykańskiego.

Przykładem takiego mortgage REIT jest spółka Starwood Property Trust (STWD), notowana na giełdzie amerykańskiej. Jest to największa tego typu spółka w USA, z aktywami 21 miliardów udzielonych pożyczek. Jest o tyle ciekawym podmiotem, że jako hybryda posiada w aktywach fizycznie nieruchomości.

Starwood Property Trust (STWD) - dywersyfikacja przychodów
Starwood Property Trust (STWD) – dywersyfikacja przychodów

Co ciekawe, spółka od 12 lat regularnie płaci dywidendę i jako jedna z niewielu podobnych sobie nie wstrzymała/obcięła dywidendy w 2020 roku.

Sektory, w które inwestują REIT

Największą grupę REIT stanowią te klasyczne, które kupują nieruchomości w celu ich wynajęcia. Najpopularniejsze rodzaje nieruchomości, w które inwestują, to:

  1. infrastruktura (maszty, rurociągi, wieże przesyłowe),
  2. osiedla mieszkaniowe,
  3. centra handlowe, sklepy, galerie,
  4. fabryki, magazyny,
  5. centra danych (serwerownie),
  6. opieka zdrowotna (szpitale, domy seniorów),
  7. biurowce,
  8. hotele, apartamenty, kasyna, restauracje.

Bardzo ciekawy w dzisiejszych czasach wydaje się być punkt 5 i 6. Społeczeństwa się starzeją i żyjemy dłużej. Utrzymanie tego dłuższego życia na komfortowym poziomie w kontekście zdrowia/aktywności generuje większe nakłady na służbę zdrowia. Jeśli dbamy o siebie, to 50-60 lat na karku nie jest żadnym problemem. Wymaga jednak rozbudowanego zaplecza profilaktycznego i medycznego, co pociąga za sobą zapotrzebowanie na kapitał i tworzy okazje inwestycyjne.

Z kolei boom na sztuczną inteligencję pociąga za sobą zapotrzebowanie na moc obliczeniową, czyli serwery i procesory, które ją zapewnią. W tym kontekście inwestowanie w serwery i farmy danych może być hitem inwestycyjnym w nadchodzących lata. To pociągnie za sobą skokowy wzrost zysków REIT, które się w tym wyspecjalizują.

Duży udział w rynku mają REIT mieszane, czyli inwestujące w kilka różnych sektorów. Taka dywersyfikacja może zmniejszać ryzyko inwestycyjne. REIT mieszane są doskonałym wyborem dla inwestorów zainteresowanych nieruchomościami, ale posiadających względnie mały kapitał. Zamiast wydawać kilkaset tysięcy złotych na zakup lokalu ze wszystkimi ryzykami, kupujemy jednostki REIT i kasujemy co kwartał dywidendę.

Dwie duże zalety inwestowania w REIT

Względem inwestowania bezpośrednio w nieruchomości, kupowanie REIT ma sporo zalet.

Brak barier

Przy REIT w zasadzie nie ma barier wejścia i geograficznych. Mając przykładowo konto w bossa.pl z dostępem do giełd zagranicznych i 200-300 dolarów, możesz „kupić” nieruchomość z wybranego przez Ciebie sektora i kraju. Zrobisz to, gdy dana giełda jest otwarta i do tego unikasz problemów z płynnością.

Rynek fizycznych nieruchomości nie jest płynny w przypadku bezpośrednich inwestycji. Nawet najbardziej chodliwe nieruchomości nie są schodzą w kilka sekund. Tyle bowiem trwa zakup lub sprzedaż akcji REIT. Do tego nie zawracasz sobie głowy najemcami, podatkami, remontami, Kupujesz jednostki REIT i nic z tego Cię nie interesuje.

Dywersyfikacja geograficzna

Przeciętny REIT ma w portfolio dziesiątki (często setki) nieruchomości i tysiące najemców. Jednak nietrafiona decyzja lub niewypłacalny najemca nie wpływają na zyski funduszu. Zupełnie inaczej jest w przypadku indywidualnego inwestora, który ma 3 mieszkania. Trudności z wynajmem jednego z nich to spadek zysku z czynszów o 33%.

Jak powstały REIT?

W 1960 roku ówczesny prezydent USA podpisał ustawę, która dała im życie. Celem było pobudzenie rynku nieruchomości i umożliwienie inwestowanie w nie przeciętnemu obywatelowi.

Ustawa z 1960 roku - podstawa prawna działania REIT
Ustawa z 1960 roku – podstawa prawna działania REIT

Rozwój REIT trwa już 60 lat i jest to ogromny rynek. Na początku lat 70-tych było ich zaledwie 40, a dziś mamy ponad 200 REIT. Jest więc z czego wybierać. Rekordową kapitalizację rynek amerykańskich REIT miał w 2021 roku (ok. 1,74 bln dolarów). Zaledwie rok później (2022) spadła do ok. 1,25 bln USD. Najbardziej dynamiczny rozwój REIT przypadał na lata 90-te. Powstało ich wtedy najwięcej.

Fundusze nieruchomości stają się coraz popularniejsze również poza USA. Coraz więcej krajów wprowadziło, jest na etapie wdrożenia lub rozważa wprowadzenie REIT na wzór amerykański.

Kraje z REI i kraje rozważające stworzenie REIT
Kraje z REI i kraje rozważające stworzenie REIT

Jak widzisz, jesteśmy na razie na końcu stawki i dopiero rozważamy stworzenie prawa pod REIT. O ile dobrze odczytuję powyższą infografikę, REIT działają w Bułgarii i na Węgrzech. Są to kraje byłego bloku wschodniego, które już mają to rozwiązanie. Mam nadzieję, że Polsce uda się załatwić ten temat przed Kambodżą i Nigerią.

ETF na REIT

Jest też możliwość zainwestowania pośrednio w REIT poprzez ETF. Ponieważ mamy dodatkowego pośrednika, jest to nieco bardziej kosztowna opcja. A na koszty na giełdzie powinniśmy zwracać szczególną uwagę. Warto jednak wspomnieć o takiej możliwości, bo to znacząco rozszerza nasze opcje.

Przykładem takiego ETF jest iShares Global REIT (REET). Ten ETF inwestuje w największe fundusze REIT, dobierając wagi według wielkości danego rynku. Oczywiście największą ekspozycję ma na rynek USA (prawie 69%), a potem na Japonię (8,32%). Jest to zgodne w wielkością poszczególnych rynków REIT. Ten ETF nie jest drogi, bo rocznie kosztuje nas zaledwie 0,14%. Niemniej jednak kosztuje, co może mieć znaczenie przy większych kwotach inwestycji. Przykładowo od 1 mln zł daje to 1400 zł każdego roku.

Stopy zwrotu z REIT

Przyszedł czas na pewnie oczekiwane i ważne pytanie, czyli ile możemy zarobić na REIT. Naszym pierwszym źródłem zysku jest dywidenda, o ile REIT ją wypłaci. Drugim i komplementarnym zwykle źródłem naszego zysku jest wzrost wartości samego REIT, czyli jego ceny na giełdzie.

Podobnie jak przy spółkach dywidendowych, pewniejszym strumieniem naszego dochodu jest dywidenda. Wzrost wartości REIT (akcji REIT) podlega takim samym prawom, jak kurs akcji spółki dywidendowej. Jeśli fundamentalnie fundusze REIT będzie dobrze zarządzany, a zyski inwestowane w kolejne nieruchomości wysokiej jakości i w dobrych lokalizacjach, to z czasem wartość REIT będzie rosnąć. Cena akcji REIT pójdzie w górę za fundamentami, dokładnie jak przy każdej innej spółce dywidendowej.

Wzrost wartości nieruchomości i czynszów oraz wzrost ilości najemców przełoży na wyższą dywidendę. Wyższa dywidenda z kolei zachęci kolejnych inwestorów do kupowanie akcji REIT, co pociągnie w górę ich cenę. Zadziała klasyczne prawo popytu i podaży.

REIT na tle innych spółek dywidendowych cechują się dość wysoką stopą zwrotu i poziomem dywidendy. Wynika to z ich konstrukcji prawnej, która wymusza wypłacanie w tej postaci min. 75% zysku. Do tego dochody z najmu – szczególnie długoterminowego – wydają się dość stabilne, o ile fundusz ma dobre portfolio nieruchomości.

Pandemia w 2020 roku mocno wpłynęła na rentowność amerykańskich REIT.

Rentowności REIT w USA z podziałem na sektory
Kraje z REI i kraje rozważające stworzenie REIT

Najlepiej w okresie od lutego 2020 do połowy 2022 roku poradziły sobie REIT inwestujące w magazyny samoobsługowe i nieruchomości przemysłowe. Najgorzej z kolei wypadły REIT inwestujące w biura. Wydaje się to dość oczywiste, bo mnóstwo firm zrezygnowało z fizycznych biur i przeszło w części lub całości na pracę zdalną. Potwierdza się też trend inwestowania w centra danych pod rozwój AI (rentowność 17,1%). Zaskakujący dla mnie jest natomiast słaby wynik opieki zdrowotnej (-8,8%).

Stopa dywidendy REIT

Jednym z ważniejszych parametrów inwestowania w dywidendy jest stopa dywidendy. Nie ma tu różnicy między spółkami dywidendowymi i REIT. Szukamy najwyższej rentowności. Zestawiając stopę dywidendy REIT z rentownością 10-letnich obligacji skarbowych USA, dostaniemy w zasadzie zbliżone wartości w 2023 roku.

REIT kontra obligacje 10Y
REIT kontra obligacje 10Y

Aktualnie stopy dywidendy REIT i rentowność 10Y są na zbliżonym poziomie ok. 4%. Wartością dodaną REIT może być szybszy wzrost ceny akcji funduszu, czyli wyższa całkowita stopa zwrotu z takiej inwestycji. Czy wyższa od inwestycji w konkretną spółkę dywidendową? To już zależy od tego, jaką spółkę wybierzemy i kiedy ją kupimy.

Dynamiczny wzrost wypłacanych dywidend

Poniższy wykres zobrazuje Ci, jak dynamiczne rosną wypłacane przez REIT dywidendy.

Dywidendy REIT
Dywidendy REIT

Zaskoczyło mnie to, że dynamika przyrostu dywidendy jest znacznie wyższa od tej w latach 2003-2007, gdy dmuchano bańkę spekulacyjną na rynku nieruchomości. Jak się nad tym głębiej zastanowić, ma to sens. Od 2009 roku zaczęła się era zerowych (realnie ujemnych) stóp procentowych. Darmowy kredyt nakręcił inwestycje w nowe nieruchomości, co wpłynęło pozytywnie na rozwój REIT i stopy zwrotu.

Większość REIT zanotowała gwałtowny spadek wypłacanych dywidend w 2020 roku, co oczywiście wiążemy ze skutkami pandemii i przejściem na pracę zdalną. Wielu najemców renegocjowało umowy najmu lub zmieniało lokale na tańsze, co wpłynęło negatywnie na wyniki REIT i tym samym poziom dywidend.

Wady inwestowania w REIT

Było o zaletach, więc czas na wady inwestowania w fundusze REIT. Są takie same, jak w przypadku inwestowania w spółkę dywidendową w opozycji do prowadzenia własnej firmy. Inwestując w nieruchomość mamy bezpośrednią (nawet fizyczną) kontrolę nad każdym aspektem inwestycji. Inwestując w REIT, niezależnie do czasu poświęconego na analizę i jej szczegółowość, nie mamy żadnego wpływu na politykę funduszu, jego strategię, nieruchomości w portfelu, czy poziom zadłużenia.

W przypadku bezpośredniego zakupu nieruchomości możemy korzystać z dźwigni finansowej i teraz różnych programów dopłat rządowych. Nie da się tego zrobić w przypadku kupowania akcji REIT. Niby jest coś takiego jak kredyt brokerski, ale jest to narzędzie z wieloma ograniczeniami. Niestety podobnie do akcji i innych funduszy, ceny REIT mogą być dość zmienne, co będzie problemem przy inwestycji lewarowanej.

Przeciętny inwestor na rynku nieruchomości nie jest narażony na ryzyko zmienności ceny w takim stopniu, jak posiadacz akcji REIT i każdego aktywa giełdowego. Dużo spokojniej podchodzimy do faktu, że kupiliśmy nieruchomość za przykładowo 500 tys. zł, a po 3 latach jest warta na rynku 400 tys. zł. Przecież to taka sama sytuacja, jak zakup akcji za 500 tys. zł, które są warte 400 tys. zł po tych 3 latach.

Myślę, że wynika to z faktu, że nieruchomości nie są tak płynne, jak aktywa finansowe. Nie mamy więc presji na szybkie pozbycie się tracącej na wartości nieruchomości, bo to często proces rozciągnięty na miesiące i generuje dodatkowe koszty. Wolimy przeczekać słabszy okres. Ponadto rozumiemy nieruchomości, lubimy być posiadaczami fizycznych aktywów i dlatego mamy większą tolerancję na zmienność ich ceny w czasie.

Co jeszcze wpływa na cenę REIT?

Zmienność i ryzyko

Jednym z istotnych czynników jest właśnie zmienność idąca w parze z wyższym ryzykiem. REIT nie tylko są bardziej zmienne niż ceny nieruchomości. Premią za tą zmienność i wyższe ryzyko są wyższe całkowite stopy zwrotu. Upraszczając wyższy zysk kosztuje nas więcej (wyższe ryzyko i zmienność).

W latach 2007-2009, wyceny REIT spadły aż o 75%. To znacznie więcej niż spadły ceny nieruchomości. Z czego to wynika? Mając aktywa finansowe, które tracą na wartości, pozbywamy się wszystkiego w panice w apogeum wyprzedaży, nie patrząc na cenę. Do tego dochodzą stop lossy i wezwania do uzupełnienia depozytu zabezpieczającego, a w razie braku środków automatyczne zamknięcie pozycji – często po mało korzystnej cenie.

Stopy procentowe

W ostatnim czasie doszło kolejne ryzyko, które wpływa na wszystkie podmioty i rodzaje inwestycji. To wyższe realne stopy procentowe, które obniżają rentowność każdego biznesu i inwestycji. W przypadku nieruchomości (bezpośrednie inwestycje i REIT) oznaczają wyższe koszty obsługi długu (kredytu hipotecznego), a w wielu przypadkach (głównie przy bezpośrednim inwestowaniu) niemożność dostania kredytu i zakupu wybranej nieruchomości.

Aktualnie taki problem jest na rynku nieruchomości komercyjnych w USA, gdzie mnóstwo biurowców stoi pustych lub z obłożeniem 20-30% lokali, a budynek generuje wysokie koszty. Ze względu na inflację rosną koszty ogrzewania i energii, a nie da się ich przełożyć w całości na najemców, jeśli tylko 1/4 biurowca jest wynajęta. Prawdopodobnie w 2024 roku FED zacznie powoli obniżać stopy procentowe, co z pewnością podniesie rentowność inwestycji w nieruchomości, w tym REIT.

Demografia

Najbardziej korzystnym scenariuszem dla nieruchomości jest sytuacja, gdy przybywa ludzi w wieku produkcyjnym, a piramida wieku jest zdrowa. W dzisiejszych czasach nawet Chiny zaczynają mieć z tym problem. Drugi rok z rzędu spada tam liczba ludności. W 2023 roku populacja spadła o ponad 2 mln ludzi. Według prognoz za 10 lat będzie w Chinach więcej emerytów, niż wszystkich obywateli w USA.

Z drugiej strony taka ilość emerytów będzie generowała zwiększony popyt w sektorze opieki zdrowotnej. To zaś okazja dla REIT, które się w tym specjalizuje. Może to będzie nowa inwestycyjny hit w segmencie REIT w 2024 roku i w kolejnych 10 latach.

Przykład prawidłowej analizy REIT – Realty Income Corporation (O)

REIT analizujemy prawie tak samo, jak typową spółkę dywidendową. Są jednak pewne fundamentalne różnice. Przykładowo ważny jest stan posiadania funduszu, czyli w jakie nieruchomości i gdzie inwestuje. Zróbmy sobie zatem analizę jednego z najpopularniejszych amerykańskich REIT, który płaci dywidendę co miesiąc – Realty Income Corporation (O).

Analiza portfolio nieruchomości

Na stronie funduszu możemy wyczytać, że ma w portfolio ponad 13,250 nieruchomości w długoterminowym wynajmie. REIT ma dość dobre zdywersyfikowanie sektorowe, ale geograficznie jest ograniczone do kilku krajów USA (w tym Alaska), Włochy, Hiszpania i Wielka Brytania.

Zagłębiając się w raport kwartalny za Q3 2023 dowiemy się, że największy udział poza USA mają inwestycje w nieruchomości w UK. W samych Stanach Zjednoczonych największy udział w portfolio mają nieruchomości w Teksasie (ponad 10%). Pod względem dywersyfikacji typu nieruchomości zdecydowaną przewagę mają nieruchomości komercyjne detaliczne ponad 82%.

Portfolio nieruchomości
Portfolio nieruchomości

Ważną kwestią jest sprawdzenie wskaźnika obłożenia. Czy w wyniku „lockdownów” spółka straciła najemców, a zarazem przychody? Spółka może si pochwalić wyjątkowo wysokim poziomem obłożenia z medianą na poziomie 98,2%. Dla porównania historyczna mediana na REIT z indeksu SP500 to nieco ponad 94%.

 

Obłożenie nieruchomości
Obłożenie nieruchomości

Nawet w czasie pandemii w 2020 roku, gdy kwarantanny były najostrzejsze, wskaźnik obłożenia spadł tylko nieznacznie poniżej mediany do 97,9%.

Zapadalność umów najmu
Zapadalność umów najmu

Kolejnym ważnym parametrem jest zapadalność umów najmu. Wpływa ona bowiem na zmienność przepływów pieniężnych w REIT. W przypadku Realty Income Corporation (O) najbardziej newralgicznym rokiem jest 2028 rok, gdy zapada 8,9% zawartych umów oraz 2029 z 7,7%. Warto obserwować, czy te wartości będą spadały w miarę przedłużania umów najmu.

Analiza finansowa REIT

Przy analizie finansowej REIT musimy brać pod uwagę parametry, których zwykle nie analizujemy przy klasycznej spółce dywidendowej. Jednym z nich jest AFFO.

Co to jest AFFO?

To nic innego jak skorygowane fundusze z operacji (FFO). AFFO bierze pod uwagę koszty i dlatego jest bardziej miarodajne do oceny bieżącej wartości REIT i zdolności do wypłaty dywidendy. Czyste FFO jest popularniejsze, ale nie uwzględnia przykładowo kosztów utrzymania nieruchomości. Od strony przychodowej AFFO uwzględnia z kolei podwyżki czynszów.

Dla typowych spółek dywidendowych mamy EPS, czyli zysk na akcję. W przypadku REIT mamy z kolei AFFO na akcję (AFFO/sh). Za pierwsze 9 miesięcy 2023 roku AFFO wyniósł 2,048 mld dolarów. W przeliczeniu na akcję daje to 3$ (str. 55 raportu za Q3 2023). Z kolei zrewidowana prognoza na cały 2023 rok zakłada AFFO/sh w wysokości 3,98-4,01$.

Omawiany fundusz chwali się również dynamiką średniego wzrostu AFFO na akcję (5%) niż mediana dla wszystkich REIT 4,2%. Rekordowy był rok 2013 z przyrostem 17% względem poprzedniego roku oraz 2022 względem 2021 (dynamika 9,25%). W ciągu 27 lat (1996-2022) aż 26 na 27 lat cechowało się dodatnią dynamiką wzrostu AFFO na akcję.

Sprawdź zapadalność długu

Zapadalność długu to informacja, kiedy spółka będzie musiała zrolować zadłużenie i ile. Poniższy wykres pokazuje, że sporo długu zapada w 2026 roku, a 1,84 mld dolarów w 2024 roku.

Zapadalność zadłużenia
Zapadalność zadłużenia

Na szczęście jest duża szansa na rozpoczęcie cyklu obniżek stóp procentowych w bieżącym roku, więc koszt zrolowania tego długu w 2024 i 2026 roku powinien być niższy niż w 2023 roku.

Dywidendy

Kluczowe kryterium dla każdego inwestora dywidendowego. W tej części analizy musimy sprawdzić, czy i jak bardzo fundusz podnosi dywidendę, jaka jest stopa dywidendy i czy jest ona regularnie wypłacana.

Realty Income Corporation (O) to bardzo solidny płatnik. Zgodnie z raportem kwartalnym wypłaca dywidendę nieprzerwanie od 29 lat i dywidenda nie była redukowana od 1999 roku. To oznacza, że spółka jest dywidendowym arystokratą indeksu SP500. Co prawda dynamika wzrostu dywidendy nie powala, bo wynosi 4,3%, ale jest to stałe tempo od 1994 roku. To już robi na mnie spore wrażenie.

Jeśli uwzględnimy dywidendy i wzrost wartości funduszu, otrzymujemy średnią całkowitą stopę zwrotu na poziomie 13,4% od 1994 roku. Tym samym fundusz bije indeks SP500, który średnio wykręca 10%. Stopa dywidendy funduszu to 4-5%, czyli wyraźnie powyżej tego, co oferuje aktualnie indeks Sp500 (1,41%).

Stopa dywidendy indeksu SP500
Stopa dywidendy indeksu SP500

Analiza VSA

Ostatnim etapem analizy jest analiza wolumenu. To powinniśmy zrobić dla każdej inwestycji w akcje i fundusze, by określić optymalny moment zajęcia pozycji.

Analiza wolumenu O.US
Analiza wolumenu O.US

Ponieważ interesuje nas długi termin, analizujemy interwał tygodniowy. Widzimy na nim wyróżniającą się z tła przewagę popytu. Pojawiła się po spadku i sekwencji VSA z malejącym wolumenem oraz akcentem. Akcent to Shakeout z bardzo dużym spreadem. Wolumeny na zwyżce również są większe od tła. Niestety ostatnie dwie spadkowe świece pokazują rosnący wolumen.

W tym momencie bardziej prawdopodobna jest kontynuacja spadku. Im bliżej 50$, tym aktywniejszego popytu się spodziewam. Schodząc na interwał D1, widzę dwa dołki LTTM: ok. 53,23$ oraz 49,53$. Na tych poziomach szukałbym potencjalnych przewag popytu.

Jak inwestować w REIT: podsumowanie

Inwestując w REIT możemy wybrać dwie formy: pośrednio w ETF na REIT i bezpośrednio w wybrany REIT. ETF na REIT są gorsze, ponieważ większość z nich ma w składzie klasyczne REIT i te hipoteczne. To mocno podbija ryzyko inwestycyjne i zmienność, co skutkować może sporymi obsunięciami kapitału.

Realty Income Corporation (O) kontra ETF na REIT
Realty Income Corporation (O) kontra ETF na REIT

Powyższy wykres doskonale pokazuje skalę obsunięcia ETF na REIT, który ma w składzie 32% mortgage REIT, względem analizowanego Realty Income Corporation (O).

Autor wpisu: Bartek Bohdan

Współredaktor serwisu inwestora giełdowego PPCG. Aktywny inwestor giełdowy z ponad 12-letnim stażem. Jestem wielkim zwolennikiem inwestycji długoterminowych, budowania dochodu pasywnego z dywidend i procentu składanego. Uważam, że inwestorzy powinny powrócić do źródła, czyli akumulacji najlepszych aktywów. Takie aktywa nie tylko zwiększają wartość w czasie, ale przez dywidendy płacą nam za to, że trzymamy je w portfelu. Możesz się ze mną skontaktować, korzystając z dostępnego adresu e-mail.


Wyniki portfeli edukacyjnych

Całkowite stopy zwrotu (TR) na dzień 31.12.2023 (od początku prowadzenia portfeli) obejmują wzrost kursu akcji i wypłacone dywidendy.

Portfele edukacyjne: Główny +76% / Emerytalny +148% / Dywidendowy +71%
TOP 5 spółek: Shell +185% / Rokita +164% / DOM +105% PEO +112% NVIDIA +170%



Bądź pierwszy i dodaj swój komentarz.
Zaloguj się na swoje konto, aby zostawić swój komentarz.